• 编制依据

根据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）；《自然资源部关于印发〈土地征收成片开发标准（试行）〉的通知》（自然资规〔2020〕5号）；《福建省自然资源厅关于印发<福建省土地征收成片开发方案报批实施细则（试行）>的通知》（闽自然资发〔2021〕3号）；《福建省土地征收成片开发方案编制参考指南（试行）》（闽自然资发〔2021〕6 号）；《自然资源部办公厅关于印发〈国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）〉的通知》（自然资办发〔2020〕51号）；《仙游县国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》；《仙游县土地利用总体规划（2006-2020）调整完善方案》；《仙游中心城区北部片区控制性详细规划》；其他仙游县县域数据及资料等，编制《仙游县2022年度第十一批次土地征收成片开发方案（东门片区）》。

• 基本情况

本方案位于仙游县鲤城街道东门居委会，距离县级行政中心约2公里，东临仙港大道，南接紫檀南路，西接东福路，北临东榜路。
本批次土地征收成片开发涉及1个街道1个居委会和1个国有单位。本批次土地征收成片开发申请总面积52.7474公顷，其中农用地11.0323公顷（耕地5.9512公顷），建设用地41.1298公顷，未利用地0.5853公顷。

• 必要性分析

（一）城市更新，提升城市形象需要
党的第十九届五中全会审议通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标》中提出“转变城市发展方式”，加快推进城市更新，改造老旧小区、老旧厂房、老旧街区和城中村等存量片区功能。
拟开发片区隶属仙游县中心县城北部片区控制性详细规划城东分区，位于县城老城东部，木兰溪沿岸，属于城区建设单元。片区内传统居住宅多以低层砖木结构的传统老房为主，整体上存在建筑布局杂乱、建筑密度过高、抗震防震等级不足等问题，这类住宅多为危房、居住环境简陋，维护状态不良，存在一定的安全隐患。此外存在部分临时搭盖的私人小型企业厂房，多为临时建筑，质量以简、棚结构为主，街区整体呈现“高密度、行列式、箍桶状”的建设风貌。片区缺乏必要的公共基础设施，缆线由立杆架空拉挂沿街布置，存在乱拉搭挂、电力电信共杆情况，存在安全隐患；片区内未实现雨污分流，部分区域污水直接排入水沟，卫生状况较差；内部道路狭小，机动车与非机动车混行，教育、商业、内部居民等多种交通参与者汇集，导致交通压力大，城市道路交通组织复杂，同时又缺乏必要的社会公共停车空间，街边停靠现象严重，影响了交通服务能力，进一步加剧了交通压力，同时也影响了城市形象。
为此十四五规划，仙游县将重点优化中心城区发展，精细化推进县城中心区旧城更新，城东分区单元规划为以文化商业为主题特色的城市更新区，综合商业、居住、交通枢纽工程，配套完善的公共服务设施，同时对片区内的古街、文物古迹进行开发保护利用，通过成片开发，促进旧城更新，进一步完善基础设施建设，融入特色产业发展带，顺应产业经济发展，优化生活空间布局，构建集特色产业、综合服务、现代商贸、宜居生活为一体的木兰溪沿岸特色产业发展带。
（二）保障民生，提升居民生活品质
拟开发片区位于仙游县老城区东部中心地段，交通优越，改造潜力大。现状主要以老旧居民住宅形成的商业建筑、城中村、荒地为主。片区内房屋大多建于80、90年代，以石结构、木结构以及质量较差的低层砖混结构为主，房屋破旧、建设杂乱无章，基础设施无序，存在严重安全隐患，无法为居民提供舒适的人居环境，阻碍了城区建设脚步。
通过本次成片开发，实现旧城更新，打通城市次干道解放东路、城东路，完善交通体系，有效解决交通拥堵现象，有利于进一步完善城市基础设施；此外通过新建住宅、商业文化街区，改善居住环境和生活条件，改善经商、投资环境，提升居民生活品质，实现现代生活，增强人民群众幸福感、满足感。
（三）优化配置土地资源、促进土地合理利用
随着城市化的加剧，县城建设用地增量空间越发紧张，鲤城街道中心城区几乎无发展空间，未来仙游县土地利用将由增量扩张逐步进入存量挖潜和增量扩张并存，而以鲤城街道为主的仙游县老城区以存量挖潜为主成为新常态。
拟开发区域位于鲤城街道老城区东部，内部交通条件匮乏，基础设施薄弱，缺乏统一的规划和管理，土地利用效益低下。通过成片开发，将统一规划住宅小区、内部路网、公园绿地等，进一步完善道路交通网络和市政基础设施建设，优化配置土地资源，促进土地合理利用。
（四）增加社会就业，保障居住住房，体现社会公平
通过成片开发建设，本片区将成为集现代生活和商业文化街区为一体的综合区域，为更好的融入木兰溪特色产业发展带创造了良好的条件，一方面为安置在该区域的居民创造了良好的居住环境，保障了居住住房需求，同时也为区域内部及周边居民增加了社会就业和创业机会，充分体现了社会公平。
 
 

• 主要用途、实施功能

本方案用地总面积为52.7474公顷，按照《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》标准，片区用途主要分为居住用地、商业服务用地、交通运输用地、公共管理与公共服务用地、绿地与开敞空间用地、特殊用地、陆地水域等，7个一级类用途（9个二级类），具体见附表2。

1. 居住用地，用地面积23.8894 公顷，主要为城镇住宅用地，实现城乡住宅用地及其居住生活配套的社区服务设施功能，为居民提供良好的居住环境，城镇社区服务设施用地综合城镇住宅用地底商布置。
2. 商业服务业用地，用地面积6.4731公顷，分布在紫檀南街、东福路，以商业零售、餐饮、旅馆用地、商住综合用地为主，为当地居民提供生活服务，推动第三产业发展，为周边居民创造就业机会，提高就业率。
3. 交通运输用地，用地面积9.9421公顷，为城镇道路用地，主要实现片区对外交通互联功能，促进片区内外交通优化，方便市民通勤，完善片区交通路网构架。
4. 公共管理与公共服务用地，用地面积7.9240公顷，主要为教育用地、社会福利用地，其中教育用地7.5790公顷，新建改造中、小学，扩大服务半径，提升教育质量；其中社会福利用地0.3450公顷，可为片区及周边老年人提供养老医疗服务。
5. 绿地与开敞空间用地，用地面积2.3411公顷，主要为公园绿地，包括社区公园、道路及河流沿线景观绿地等。
6. 特殊用地，用地面积为1.2750 公顷，主要为文物古迹用地。
7. 陆地水域，用地面积为0.9027公顷，主要为城市内河，通过河道整治工程，起到排水、引水等水生态调节功能，陆地水域已纳入城镇开发边界集中建设区内。

• 公益性比例情况

公益性用地包含城镇道路用地、公园绿地、教育用地、社会福利用地、文物古迹用地、河流水面，合计22.3849公顷，占总用地面积42.44%，符合《土地征收成片开发标准（试行）》(自然资规〔2020〕5号)文公益性用地占比一般不低于42.44%的规定。

• 效益评估

• 土地利用效益

 仙游县中心城区经过多年的发展，主城区周边的用地供应量已趋于饱和。随着国土空间“三区三线”划定，未来即将从增量时代逐步转变为存量时代。截止至2019末，现有人均建设用地面积为180.94平方米/人，在落实建设用地人地挂钩机制、保障农业人口转移进城所需的城镇用地供应前提下，建设用地集约利用程度仍需提高。
通过采取合理确定出让土地的宗地规模、严格落实住宅和其它经营性用地指标、强化用地合同管理等节约集约用地措施，合理安排用地规模，该片区依据《福建省城市规划管理技术规定》（2017年）城市住宅建筑容量控制指标的规定，综合本片区及周边住宅开发，要求本片区居住用地容积率控制在1.2-3.35，商业用地容积率控制在1.35。优化土地利用空间格局，因地制宜配置用地，避免混乱无序建设，有效提高土地利用率，促进城镇土地集约节约利用，为仙游中心城区发展储备后续力量，将带动各类产业高度集聚，从而加快城市空间结构调整，强化土地使用的复合集约，缓解土地供给紧张的问题。

• 经济效益

仙游县2018-2020年共出让经营性土地40宗（不含工业用地），面积1611亩，出让金51.9亿元。随着片区周边木兰溪国际广场、君隆财富东方等城市综合体建成开业，片区的土地价值已显现。本方案涉房屋征收18.78万m²,涉及约454户，片区成片开发成本约16.32亿元（其中公建配套建设费用2.01亿元、征迁过渡费2.71亿元，安置房建设费用10.30亿元，征地费用1.30亿），除用于安置还迁地块9.7150公顷外，还可供应经营性用地项目16.6953公顷，预计产生土地出让金11.26亿元，安置房部分收入约4.79亿元，预计产生税收约3.58亿元，经济效益显著。
本方案的实施有利于东门片区城市更新，完善城市功能，缓解住房压力，提高片区公共服务设施水平，改善片区生活环境，辐射带动区域经济土地效益，促进区域经济发展，提高国民生产水平。

• 社会效益

通过实施成片开发，实现统一规划、开发、管理，改善现有基础设施落后的情况，提升人居环境，实现社会效益。经测算，该片区可容纳人口约2.8万人。片区的开发将提供大量的人才需求，建设期间预计为当地提供就业岗位约1500个。
本方案新建住宅面积22.3962 公顷，建筑面积48.68万平方米，其中新建安置房9.1750公顷，建筑面积25.28公顷，保障安置群众住房需求；通过沿街商业配建“党建+邻里中心”提升片区周边服务设施；新建改造中、小学，扩大服务半径，提升教育质量；新建社区公园，提升人居环境；新建解放东路、城东路等次干道，改变路网复杂，通行能力差的局面；完善片区市政基础设施；社区幼托、文化、教育、商业、卫生服务、养老助残疾、公共服务设施等依托小区及商业裙楼布置。综上，本方案的实施可有效改变片区基础设施、公共服务设施落后的情况，提高城市居住生活承载能力和养老服务能力，产生明显的社会效益。

• 生态效益

本片区以居住用地、商业文化街区开发、公园绿地、城市次干道建设等为主、通过统一规划，合理布局打造生态空间，建设节约型生态社区，新建公园绿地，增加人工植被，采用多种树搭配、乔灌花结合或乔灌草结合，美化街区环境，改善片区内脏、乱、差的生活环境，显著提高片区生态环境质量和居住环境，实现城镇经济与资源环境协调发展。
本片区位于木兰溪沿岸，方案严格落实环境保护措施，开发建设过程中严格遵循各类环境保护要求，最大限度降低对周边居民生活以及木兰溪水体环境的影响。积极落实水环境保护措施，确保满足周边及下游水环境质量与安全要求。本方案地表水环境影响主要为施工期和使用期生产生活污水排放。施工期间禁止向项目区外倾倒一切废弃物，包括施工和生活污水。并修建一些临时排水渠、沉淀池，施工废水经沉淀池澄清后用于施工和场地浇洒。施工期和使用期生活污水经过化粪池预处理，达到市政污水管网排放标准后汇入污水处理厂。
依据《中华人民共和国土壤污染防治法》规定，对开发建设过程中剥离的表土将单独收集和存放，符合无污染条件的，优先用于土地复垦、土壤改良、造地和绿化等，严禁将重金属或者其他有毒有害物质含量超标的工业固体废物、生活或污染土壤用于土地复垦。涉及用途变更为住宅、公共管理和公共服务用地、商业用地的，变更前应当依法进行土壤污染调查，确保符合规划用途土壤环境质量要求。

• 占用永久基本农田和其他法律法规不允许占用或开发的情况

本方案未占用永久基本农田，不涉及自然保护区、森林公园、湿地公园、重要湿地、风景名胜区、饮用水源保护区、海岸线、生态保护红线等其他法律法规规定不允许占用或开发的区域。
本片区涉及挂牌文物古迹3处，规划拟新增文物保护12处，，项目建过程中应严格按照《福建省文物保护管理条例》的相关要求及文物管控边界对片区的古街、文物做好开发、保护及利用。施工单位需详细了解施工现场环境特点，同时施工图中列入文物保护工程内容，并制定具体的文物保护措施。

• 结论

《仙游县2022年度第十一批次土地征收成片开发方案（东门片区）》符合自然资源部土地征收成片开发的标准。


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