一、征收评估流程

1.选定机构（被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构）

2.签订合同（房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同，征收评估、鉴定费用由委托人承担）

3.实地评估（评估师对被征收房屋进行实地查勘，征收房屋的价值完全按照类似房地产的市场价格，由估价师对被征收房屋进行评估，不再综合政府定期公布的房地产市场价格）

4.公式解释（房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋正搜部门将评估结果向被征收人公示）5.交付报告（公示期满后，评估机构向征收部门提供整体和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告）

6.申请复核（被征收人或房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估）

7.申请鉴定（对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定）。

二、拆迁评估中存在的问题

1.估价方法存在的问题

目前大多采取基准价格结合成新、区位、临街等系数综合确定。与估价规范不符，因为房屋价格有市场来决定，不仅仅受房屋本身固有因素影响，而且《房地产估价规程》中也没有“基准价格”的概念。

2.确定房屋基准价格存在的问题

基准价的测算，首先由政府认定估价机构，然后由该机构测算，再由政府会同有关部门来确认其测算结果，实际上是一种政府行为，摆脱不了政府的干预，不仅不能准确反映市场房屋价格变化，甚至存在政府及其部门有意压低基准价的行为。

3.房屋拆迁补偿价存在的问题

（1）、土地的补偿价没有真正体现，现在的拆迁评估反映的是房屋的有形状态价，不能反映土地这一无形资产价。没有考虑房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地这一因素，而是将土地和房屋重置价合并计算基准价，以房屋的建筑面积来测算，必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的土地价格高的歪理。

（2）、政府部门干预较多，甚至地方政府为了政绩，压正本，与民争利。

4.房屋性质认定上存在的问题

不考虑房屋的实际用途和使用价值，不尊重历史，不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。

安置房价格确定上存在的问题：安置房是由拆迁人提供的，价格确定应是由开发商随行就市，但是被拆迁人拿到的房屋往往是拆迁几年后，肯定会导致安置房价、拆迁补偿价之间公平、公证的丧失。

5.房屋拆迁补偿实施中存在的问题

拆迁范围内的居民是弱势群体，好多下岗职工，有的长期生病卧床，生活来源靠子女，即便屋子很破，也能挡风避雨，一旦拆迁，将失去原有稳定生产、生活秩序，获得的补偿费现有住房面积也难以购买。

最后，律师在此提醒大家：拆迁过程中，一定要先与拆迁方谈妥补偿，如果是货币补偿，则一定要收到足额补偿款再搬迁，如果是房屋产权调换，则一定要签订好补偿协议之后再搬迁。在遇到拆迁时及时咨询律师，咨询指导热线400-048-8828！通过律师合法合理争取补偿，就能维护好自己的权益不受侵害。祝愿广大被拆迁人都能拿到合理的补偿！